Znajdź wymarzone mieszkanie na rynku wtórnym. Poradnik.

jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym

Jeśli chcecie kupić mieszkanie na rynku wtórnym, to dziś mam dla Was praktyczny poradnik, w którym podpowiadam, jak skutecznie i efektywnie szukać nieruchomości, by nie tracić czasu na bezcelowe oglądanie zupełnie nietrafionych mieszkań. Pozwalam sobie podrzucić Wam garść porad, dzięki którym sama sprawnie i z satysfakcją kupiłam lub uczestniczyłam w zakupie kilku mieszkań na rynku warszawskim.

 

Etap I

zanim zaczniesz przeszukiwać Internet

 

Kluczem do sukcesu jest bardzo precyzyjne określenie, czego szukasz. Zastanów się, a następnie spisz, jakie są Twoje oczekiwania. Odpowiedz po kolei na następujące pytania:

  • W jakim przedziale cenowym szukasz mieszkania? Patrz realistycznie na swoje możliwości. Jeśli planujesz wziąć kredyt na mieszkanie, najlepiej jeśli wcześniej ocenisz swoją zdolność kredytową. Jeśli chcesz skorzystać z dopłat w ramach programu MdM, to przedział cenowy będzie zdeterminowany dopuszczalnymi limitami cenowymi m² mieszkania dla danego regionu w kraju. Więcej o dopłatach z MdM do mieszkań z rynku wtórnego przeczytasz tutaj.
  • Jaki jest dopuszczalny dla Ciebie „wiek” mieszkania lub technologia wykonania budynku? Możesz np. stwierdzić, że szukasz tylko mieszkań wybudowanych po 2000 r. lub np. tylko wykonanych z cegły.
  • Jaki metraż Cię interesuje? Tu określ przedział, nie staraj się bardzo dokładnie sprecyzować metrażu, bo może trafisz na super okazję i w dobrej cenie kupisz mieszkanie większe, niż początkowo zakładałeś.
  • Jaki powinien być rozkład mieszkania, by był  jak najbardziej funkcjonalny dla Ciebie i Twojej rodziny. Zastanów się, jaka ilość oddzielnych pokoi (salon, sypialnia, pokoje dziecięce) będzie dla Was najkorzystniejsza. Patrz na swoje potrzeby nie tylko „tu i teraz”, ale spróbuj ocenić potrzeby w perspektywie kilku lat. Bądź konkretny  i precyzyjny – jeśli chciałbyś żeby mieszkanie miało 3 pokoje i oddzielną kuchnię, to właśnie takie kryterium zapisz.
  • Czy potrzebujesz miejsca parkingowego w garażu podziemnym lub miejsca naziemnego? 
  • Jakie są Twoje oczekiwania co do otoczenia nieruchomości? Czy zależy Ci na rozwiniętej infrastrukturze społecznej – sklepach, szkołach, żłobkach, przychodniach itp.?
  • Czy dopuszczasz gruntowny remont mieszkania, czy wolisz kupić nieruchomość w takim stanie, by móc się od razu wprowadzić lub ewentualnie dokonać lekkiego odświeżenia?
  • Wymiany jakich elementów wystroju i wyposażenia nie dopuszczasz? Zastanów się czy masz czas i środki finansowe na przeprowadzenie gruntownych zmian w mieszkaniu – np. wymianę podłóg, skucie i położenie nowych kafelków w łazience, wymianę zabudowy kuchennej. Jeśli nie chcesz dokonywać dużych zmian, pamiętaj, że musisz znaleźć takie mieszkanie, w którym te elementy wystroju będą Ci odpowiadać.
  • Czy zależy Ci, by w budynku była winda? Takie pytanie stawiają sobie przede wszystkim rodziny z małymi dziećmi, jeśli jednak jeszcze nie masz dzieci, ale planujesz powiększenie rodziny w najbliższych latach, to fakt, czy w budynku znajduje się winda, może mieć dla Ciebie znaczenie.
  • Czy chcesz mieć balkon, a jeśli tak, to o jakiej powierzchni? Tu istotna jest również kwestia tego, co możesz ujrzeć stojąc na balkonie. Jeśli marzysz o porannej kawie na tarasie z widokiem na zieleń, to możesz być zawiedziony balkonem o wymiarach 2×2, wychodzącym na ulicę lub okna sąsiedniego budynku.
  • Jakiej wysokości miesięczny czynsz możesz zaakceptować? Pamiętaj, że poza czynszem dla wspólnoty/spółdzielni, będziesz ponosił koszty mediów, takich jak gaz, prąd, Internet. Uwzględnij to wszystko w swoich szacunkach.

Wśród powyższych pytań nie poruszyłam kwestii lokalizacji. Miejsce, w którym poszukujemy naszego mieszkania ma kluczowe znaczenie i przypuszczam, że każdy, kto planuje zakup nieruchomości, ma sprecyzowane interesujące go lokalizacje, stąd pozwoliłam sobie ten ważny aspekt pominąć.


 

Gdy już wiesz, czego dokładnie szukasz, to teraz zrób weryfikację oczekiwańokreśl, jakie odstępstwa i w jakim wymiarze są dla Ciebie wciąż akceptowalne. Zastanów się, jakie cechy mieszkania, które wymieniłeś w punkcje wyżej, mógłbyś potraktować jako opcjonalne lub nie tak istotne, by z ich powodu odrzucać interesujące Cię mieszkanie.

Np. szukasz mieszkania z oddzielną kuchnią, ale ewentualnie dopuszczasz opcję salonu połączonego z kuchnią; chciałbyś, by w budynku była winda, ale nie jest to warunek, przez który zdyskwalifikujesz mieszkanie itd.


 

Etap II

research w Internecie

 

Gdy już wiesz dokładanie czego szukasz oraz na jakie ustępstwa jesteś gotowy pójść, rozpoczynasz research w Internecie. W sieci nie brakuje portali z ogłoszeniami o sprzedażay nieruchomości. Najefektywniej szuka się na tych, które gromadzą dużo ofert z Twojego regionu i na których możesz łatwo filtrować nieruchomości po poszczególnych cechach, takich  jak metraż, ilość pokoi, piętro, wiek budynku.

Zdecydowanie radzę rozpocząć poszukiwania od ofert bezpośrednich, żeby uniknąć współpracy z agencjami nieruchomości oraz konieczności płacenia prowizji. O tym, dlaczego nigdy nie skorzystam z usług pośrednika na rynku nieruchomości przeczytasz tutaj.

Podczas wstępnej selekcji mieszkań, najczęściej korzystam z portali ogłoszeniowych takich jak:

  • gumtree.pl (dużo ofert bezpośrednich)
  • otodom.pl
  • domy.pl
  • adresowo.pl,

ale Ty możesz sobie stworzyć własną listę odpowiadających Ci portali ogłoszeniowych


 

Wpisując kryteria w wyszukiwarce zawsze zostawiaj margines cenowy – tzn. szukaj mieszkań do kwoty większej niż przewidujesz przeznaczyć na zakup nieruchomości o 10% – 15%. Cenę mieszkania zawsze się negocjuje, więc możesz sobie pozwolić na oglądanie nieruchomości nieco droższych niż Twój docelowy budżet. Podobnie postępuj z metrażem.

Wyszukując interesujących Cię mieszkań, załóż sobie oddzielny folder na komputerze, gdzie będziesz zapisywać ogłoszenia lub odnośniki do nich. Podziel wyniki wyszukiwań na:

  •  interesujące
  •  rezerwowe
  • interesujące, ale do większej negocjacji cenowej

 

Etap III

Selekcja – wybór mieszkań do obejrzenia w terenie

 

Dokonując selekcji mieszkań, które chciałbyś obejrzeć na żywo, spróbuj ocenić jak najwięcej interesujących Cię kryteriów na podstawie treści ogłoszenia i zdjęć, a także telefonicznej rozmowy z właścicielem. Poza podstawowymi parametrami dotyczącymi mieszkania, szukaj informacji o:

  • wysokości miesięcznego czynszu;
  • opłatach za miejsca garażowe oraz innych dodatkowych opłatach eksploatacyjnych;
  • rodzaju ogrzewania stosowanego w budynku – czy jest to ogrzewanie z sieci miejskiej, czy własna kotłownia; jeśli kotłownia, to czy do ogrzewania używany jest gaz czy olej (sporo droższy);
  • dostępności mieszkania (kiedy obecni właściciele mogą zwolnić mieszkanie);
  • wspólnocie/ spółdzielni mieszkaniowej;
  • deweloperze, który budynek lub osiedle zrealizował.

Postaraj się dokonać jak najdokładniejszej selekcji na etapie oglądania ofert w Internecie i wywiadu telefonicznego, tak by zaoszczędzić czas na oglądanie na żywo zupełnie nietrafionych mieszkań.

 

Etap IV

 Oglądamy mieszkania w terenie

 

Poszukiwanie mieszkania to proces rozłożony w czasie, warto więc na bieżąco śledzić nowe ogłoszenia i wybierać nieruchomości do obejrzenia „na żywo”. Możesz robić przegląd nowych ofert np. raz w tygodniu, a następnie postarać się umówić na obejrzenie interesujących Cię mieszkań jednego dnia.

Pamiętaj, że ocenianie mieszkania rozpoczyna się już po dotarciu do jego najbliższej okolicy. Zanim zapukasz do wybranych drzwi, zwróć uwagę na to, czy otoczenie jest przyjazne, czy panuje duży hałas spowodowany np. sąsiedztwem ruchliwej ulicy, stacji PKP, czy latającymi nad tym obszarem samolotami. Zwróć uwagę czy występuje duży ruch samochodów i czy nie ma problemów z parkowaniem (czasem nawet osiedlowe uliczki potrafią być bardzo zatłoczone, a znalezienie wolnego miejsca parkingowego o określonych porach graniczy z cudem). Oceń otoczenie budynku: czy jest estetyczne, czy odpowiada Ci ilość zieleni, w jakiej odległości znajdują się sklepy oraz przystanki/stacje komunikacji miejskiej?

Gdy już dotrzesz do punktu docelowego i przywitasz się z obecnym właścicielem mieszkania, uważnie oceniaj poszczególne elementy mieszkania i postaraj się zadawać jak najwięcej pytań (dobrze jest je sobie spisać, by o niczym nie zapomnieć). Poza walorami estetycznymi i funkcjonalnymi (takimi jak rozkład pomieszczeń, ich ustawność, metraż), zwróć uwagę na:

  • strony świata, na  jakie wychodzą okna (od tego zależy doświetlenie mieszkania oraz to, czy będzie się ono mocno nagrzewać w ciągu dnia)
  • czy okna są plastikowe, czy drewniane?
  • stan podłóg – czy jest to parkiet, czy panele? czy podłoga wymaga cyklinowania?
  • wentylację w pomieszczeniach – zwróć szczególną uwagę na kratki wentylacyjne, jeśli salon połączony jest z aneksem kuchennym. Jeśli w kuchni zamontowany jest okap, upewnij się, że jest wyciąg. Zdarza się, że w okapach zamontowany jest jedynie pochłaniacz
  • stan ścian  – czy ściany wymagają położenia gładzi? Czy nie ma na nich pęknięć?

Zapytaj właściciela o opłaty za mieszkanie – nie tylko o miesięczny czynsz płacony wspólnocie/spółdzielni, ale również o koszty ogrzewania. Poproś o pokazanie Ci rozliczeń za kilka ostatnich okresów grzewczych.

Nie zrażaj się, jeśli mieszkanie jest urządzone zupełnie nie w twoim stylu. Niech nietrafione kolory ścian, przytłaczające meble czy bibeloty nie przysłonią Ci innych walorów nieruchomości. O tym, jak nie przegapić mieszkania z potencjałem pisałam więcej tutaj. Zwracaj uwagę na elementy istotne, które trudno jest zmienić, lub których zmiana byłaby zbyt kosztowna. Pamiętaj też, że najważniejsza jest lokalizacja i funkcjonalny rozkład mieszkania, z innymi kwestiami można sobie poradzić.

Jeśli nie chcesz przeprowadzać większego remontu, a jedynie delikatne odświeżenie, pamiętaj, że opróżnienie mieszkania z dotychczasowych mebli i dodatków, przemalowanie ścian, wymiana cokołów podłogowych czy zmiana oświetlenia, mogą zupełnie odmienić oglądane przez Ciebie wnętrze.

 

Etap V

 Wybieramy najlepszą ofertę

 

Nie oszukujmy się, większość mieszkań, które obejrzysz na żywo zostanie przez Ciebie odrzucona z różnych powodów. Gdy już jednak trafisz na mieszkanie, które będzie spełniało Twoje oczekiwania, prawdopodobnie poczujesz, czy to jest miejsce dla Ciebie, czy też zupełnie nie. Poza aspektami technicznymi, musi być jeszcze „to coś”, ta dobra energia i poczucie, że w tym mieszkaniu będzie Ci się dobrze żyć.

Gdy już wyselekcjonujesz kilka nieruchomości, które poważnie rozważasz, dobrze jest zaprosić na ponowne „oględziny” kogoś zaufanego – może to być członek rodziny, przyjaciel, znajomy, który ma doświadczenie w zakupie nieruchomości – ważne by był to ktoś, kto nie będzie miał stosunku emocjonalnego do wytypowanych przez Ciebie mieszkań. Dzięki temu będzie mógł na chłodno ocenić wady i zalety pokazywanych mu mieszkań, a jego spostrzeżenia  mogą się okazać dla Ciebie bardzo cenne.

Negocjacje ceny

 

Ten etap wymaga oddzielnego omówienia. O tym jak negocjować cenę i doprowadzić transakcję do szczęśliwego finału,  napiszę Wam w odrębnym poście. Mam nadzieję, że ten mały poradnik okazał się dla Was przydatny. Dajcie znać w komentarzach, jakie są Wasze sposoby na sprawne poszukiwania wymarzonego mieszkania.

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.