Umowa przedwstępna przy zakupie na rynku wtórnym – o czym pamiętać?

co zawrzeć w umowie przedwstępnej

Zakup mieszkania na rynku wtórnym to transakcja zdecydowanie „szybsza” niż w przypadku kupna mieszkania od dewelopera – w zależności od tego, w jaki sposób finansujemy taki zakup, cała procedura może trwać od kilku dni do ok. 2 miesięcy (w przypadku uzyskiwana kredytu). Niezależnie od tego czy czekamy na przyznanie kredytu, czy kupujemy za gotówkę, ostateczna umowa przenosząca na nas własność mieszkania zostanie spisana u notariusza. Wcześniej jednak będziemy podpisywać z dotychczasowym właścicielem nieruchomości umowę przedwstępną.

 


To bardzo ważne żeby w umowie przedwstępnej dobrze zabezpieczyć swoje interesy, bo od jej treści zależą nasze zobowiązania. Na co więc zwracać uwagę?

Umowa przedwstępna – trochę podstaw

  • Zawsze dokładnie określaj w umowie takie kwestie jak: termin, do którego zostanie zawarta umowa przenosząca własność nieruchomości oraz termin, do którego Sprzedający zobowiązuje się wydać Ci mieszkanie; cenę mieszkania oraz sposób jej płatności; podstawowe dane o mieszkaniu: metraż, spis pomieszczeń, pomieszczenia przynależne, adres, numer księgi wieczystej;
  • Określ dokładnie, jak będzie wyglądała płatność: w jakim terminie i w jakiej wysokości zostanie zapłacony zadatek; w jaki sposób zostanie zapłacona reszta ceny: przelewem/gotówką przez Kupującego czy też ze środków pozyskanych z kredytu bankowego?
  • Gdy będziesz korzystał z kredytu, określając termin zapłaty całej ceny za mieszkanie, załóż odpowiednią rezerwę czasu jakiej bank potrzebuje na weryfikację dokumentów notarialnych i uruchomienie kredytu. Zazwyczaj trwa to nie dłużej niż 7 dni, ale warto założyć większą rezerwę ok 10-14 dni.
  • Dodaj zapis mówiący o tym, że przed zawarciem aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania, Sprzedający przedstawi Ci zaświadczenia o niezaleganiu w płatnościach za mieszkanie oraz zaświadczenie o tym, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany. Nie chcesz przecież kupić mieszkania z lokatorami. Pamiętaj aby wyegzekwować przekazanie Ci takich oświadczeń.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej, zawsze, ale to bezwzględnie zawsze zapoznaj się z takimi dokumentami jak:

 

  • Księga wieczysta dla nieruchomości, którą chcesz kupić – możesz zapoznać się z treścią księgi w formie elektronicznej. Dostęp do ksiąg wieczystych jest darmowy – wystarczy wpisać numer księgi w wyszukiwarce na stronie https://ekw.ms.gov.pl/edukw/pcbdkw.html. Więcej o tym, jak przeanalizować stan prawny nieruchomości na podstawie księgi wieczystej znajdziecie w tym wpisie: http://metrydozmiany.pl/jak-bezpiecznie-kupic-mieszkanie-czego-sie-dowiemy-z-ksiegi-wieczystej
  • Akt notarialny, na mocy którego aktualny właściciel nabył prawo własności do mieszkania;
  • Sprawdź też dane z dowodu osobistego aktualnego właściciela z danymi podanymi w akcie notarialnym!

 

umowa przedwstępna mieszkanie

 


Ważne, a często zapominane. O tym pamiętaj podpisując umowę przedwstępną!

 

  • Chcesz kupić mieszkanie, ale wiesz, że niezbędny będzie Ci do tego kredyt? Zabezpiecz się, by nie stracić wpłaconego zadatku. W umowie przedwstępnej Strony określają wysokość zadatku jaki jest płacony przez Nabywcę stronie Sprzedającej. Zadatek pełni funkcję zabezpieczenia transakcji dla obu Stron. W sytuacji, gdy Kupujący odstąpi od umowy, najczęściej jego zadatek przepada na rzecz Sprzedającego, natomiast gdy Sprzedający się rozmyśli, musi nie tylko oddać Kupującemu wpłacony przez niego zadatek, ale również zapłacić jego równowartość. Wszelkie odstępstwa od tej zasady powinny być wyraźnie uregulowane w umowie.Co jednak w sytuacji, gdy chcesz kupić wybrane mieszkanie, składasz wnioski o udzielenie kredytu do kilku banków, ale z każdego dostajesz odmowę? Nie chcesz przecież w takiej sytuacji stracić zadatku, który najczęściej wynosi kilka procent całej ceny mieszkania (a więc możesz stracić od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych).Jeśli będziesz ubiegać się o kredyt, zawsze naciskaj by w umowie przedwstępnej znalazł się zapis mówiący o tym, że w przypadku odstąpienia przez Ciebie od umowy z powodu odmowy udzielenia kredytu przez przynajmniej trzy banki, Sprzedający zobowiązuje się zwrócić Ci cały wpłacony przez Ciebie zadatek w określonym terminie.
  • Nie utrzymuj mieszkania, którego jeszcze nie odebrałeś – dodaj zapis, mówiący że do momentu wydania Ci kluczy do mieszkania, Sprzedający ponosi wszelkie koszty związane
    z utrzymaniem mieszkania. To szczególnie ważne w sytuacji, gdy przejęcie przez Ciebie mieszkania następuje później niż zawarcie aktu notarialnego. Jeśli umówisz się z właścicielem na przekazanie mieszkania i spisanie protokołu przekazania np. w terminie 2 tygodni od podpisania aktu notarialnego (w przypadku kredytu bank potrzebuje kilku dni na weryfikację aktu i przelanie środków na konto Sprzedającego), będziesz miał prawo rozliczyć się z czynszu za mieszkanie oraz opłat za media proporcjonalnie, a więc nie zapłacisz za okres gdy mieszkanie było w posiadaniu poprzedniego właściciela.
  • Określ dokładnie w umowie, jakie wyposażenie pozostaje w mieszkaniu. Kupując mieszkanie z drugiej ręki zazwyczaj ustalamy z jego dotychczasowym właścicielem jakie elementy wyposażenia pozostają w mieszkaniu, a jakie sprzęty Sprzedający zabiera z mieszkania. Dzięki spisaniu w umowie przedwstępnej listy elementów jakie mają pozostać w mieszkaniu, unikniecie późniejszych nieporozumień – jeśli czegoś będzie brakować lub odwrotnie, jeśli Ty będziesz domagać się czegoś, co miało zostać zabrane przez dotychczasowego właściciela – łatwo to zweryfikujecie zerkając do listy zawartej w umowie.
  • Zweryfikuj, kto jest właścicielem mieszkania – unikniesz dodatkowych formalności w bankach. I nie chodzi tu bynajmniej o przypadek, gdy ktoś chce nas oszukać sprzedając mieszkanie, które do niego nie należy. Chodzi o sytuację, gdy mieszkanie sprzedaje nam małżeństwo  i oboje małżonkowie zostają wpisani do umowy przedwstępnej jako Strona Sprzedająca. Warto dokładnie zweryfikować na podstawie aktu notarialnego, czy faktycznie oboje małżonkowie są właścicielami, czy na przykład mieszkanie zostało kupione /odziedziczone/ otrzymane w formie darowizny przez jedno z małżonków i tylko jedna osoba widnieje w akcie notarialnym. Często małżonkowie są nieświadomi, że mimo wspólności majątkowej, mieszkanie lub dom prawnie należy tylko do jednego z nich i druga osoba nie stała się współwłaścicielem. Weryfikacja tego jest ważna, bo gdy pójdziemy do banku ze spisaną umową przedwstępną, gdzie oboje małżonkowie zostaną wymieni jako strona sprzedająca, a następnie bank sprawdzi w akcie notarialnym iż właścicielem jest tylko jedna osoba, będzie się to wiązało z koniecznością sporządzenia umowy od nowa/aneksowania umowy i ponownego jej dostarczenia.

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.