Co się kryje w umowie deweloperskiej?

umowa deweloperska poradnik

Zanim podpiszemy z deweloperem umowę, w której zobowiążemy się do zapłaty kilkuset tysięcy złotych i zaciągniemy kredyt za nasze nowe lokum, bacznie się tej umowie przyjrzyjmy. Pamiętajmy, że deweloper to profesjonalista, który narzuca nam stworzony przez siebie wzorzec umowy, niekoniecznie zgodny z obowiązującymi przepisami i najczęściej zawierający zapisy działające na naszą niekorzyść. Co więc kryje w sobie umowa deweloperska?

 

Czy widząc niekorzystne dla nas zapisy w umowie mamy zrezygnować z wymarzonego mieszkania, pożegnać dewelopera i szukać dalej? Niekoniecznie. Przedstawmy nasze zastrzeżenia, a także uświadommy dewelopera, że wiemy iż stosowane przez niego zapisy są niezgodne z prawem. To powinno skłonić go negocjacji treści umowy.

W kwietniu 2012r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20112321377). Ustawa z całą pewnością była oczekiwanym i potrzebnym krokiem (choć ma wiele niedociągnięć, planowana jest jej nowelizacja), ale jej funkcjonowanie w systemie prawnym nie oznacza, że mamy bezkrytycznie ufać, iż deweloper oferujący nam mieszkanie lub dom na sprzedaż, stosuje się do jej zapisów.

W 2014r. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydał raport będący efektem skontrolowania 93 deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych (kontrola objęła 30 deweloperów z listy największych
w kraju). Przebadano 1162 wzorce umów deweloperskich oraz 565 prospekty. W wyniku kontroli okazało się, że 96% badanych podmiotów prowadzących działalność deweloperską naruszało obowiązujące przepisy!

Naruszenia dotyczyły zarówno nie przestrzegania przepisów jakie wprowadziła ustawa o ochronie praw nabywcy, ale również stosowania przez deweloperów zapisów, które są w obrocie niedozwolone – znajdują się rejestrze klauzul abuzywnych i stosować ich w umowach nie wolno. Jaki z tego wniosek? Dokładnie czytajmy przedstawioną przez dewelopera umowę, analizując każde postanowienie.

No i tu zaczynają się schody…

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, stąd też klienci dostają od dewelopera, nazwijmy to, szablon aktu notarialnego, który później, po uzupełnieniu o odpowiednie dane, będzie odczytywany i podpisywany w kancelarii notarialnej. Przedstawiony wzorzec skonstruowany jest językiem trudnym, niezrozumiałym dla wielu osób. Dlatego postanowiłam przedstawić Wam stosowane przez deweloperów zapisy, na które powinniście zwrócić szczególną uwagę. Od razu zastrzegam, że są to wybrane przeze mnie przykłady takich postanowień i  nie zamykają one listy zagadnień, na jakie trzeba zwrócić uwagę czytając treść umowy.

Jeżeli deweloper zastrzega w umowie deweloperskiej, że powierzchnia użytkowa oddanego lokalu lub domu może się różnić od tej wskazanej w umowie, to zawsze masz prawo do rozliczenia różnicy.

Deweloperzy zabezpieczają się umowie na wypadek, gdyby powierzchnia lokalu przy odbiorze nie zgadzała się z tą ustaloną z Klientem w umowie deweloperskiej. Zazwyczaj przyjmują w umowie „próg tolerancji”, który waha się w granicach 1-5% powierzchni lokalu. Jeśli powierzchnia lokalu mieści się w tych widełkach, deweloperzy nie tylko uznają, że umowa została wykonana należycie, ale często zastrzegają, że cena mieszkania nie będzie rozliczana, o ile ostateczna powierzchnia mieści się we wskazanym przedziale.

Co to oznacza dla Ciebie? Nic innego, jak to, że jeśli lokal będzie mniejszy o np. 3%  w stosunku do powierzchni wskazanej w umowie, to deweloper nie zwróci Ci pieniędzy za niewybudowane metry kwadratowe. Jak wiadomo, każdy m² to obecnie koszt kilku, a czasem nawet kilkunastu tysięcy złotych. W przypadku zakupu 60-metrowego mieszkania, różnica 3% w powierzchni będzie oznaczać, że dostaniesz lokal mniejszy lub większy o ok. 2m². Metry, za których brak, deweloper powinien zwrócić Ci pieniądze.

Uważaj na zapisy podobne do tego:

„W przypadku, gdy powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego określona w dokumentacji powykonawczej nie będzie różnić się o więcej niż 3% (+/-) od wielkości wskazanej powyżej,
to określone w tym akcie wynagrodzenie netto za przedmiotowy lokal jest wynagrodzeniem (ceną nabycia) stałym i ostatecznym.”

Jeśli po zawarciu umowy deweloperskiej zmieni się cena lokalu (jest to możliwe na podstawie klauzul waloryzacyjnych), zawsze masz prawo do odstąpienia od umowy bez ponoszenia kosztów.

Przepisy dopuszczają stosowanie przez deweloperów klauzul waloryzacyjnych, a więc takich postanowień umowy, na mocy których cena za mieszkanie czy dom może ulec zmianie już po zawarciu umowy. Deweloper jest jednak zobowiązany jasno przedstawić Klientowi w jakich przypadkach i na jakich warunkach cena ta może ulec zmianie (ma obowiązek zamieścić takie informacje już w prospekcie informacyjnym). Najczęstsze przyczyny waloryzacji to:

  • zmiana stawek obowiązujących podatków
  • zmiana powierzchni lokalu
  • wzrost kosztów materiałów i pracy

W każdym z tych przypadków masz prawo odstąpić od umowy bez ponoszenia dodatkowych kosztów z tego tytułu.

Nie zgadzaj się na odwlekanie terminu przeniesienia własności lokalu.

Podpisanie umowy przenoszącej własność wyodrębnionego lokalu następuje jakiś czas po odbiorze lokalu. Nie powinno jednak mieć miejsce zastrzeganie w umowie terminów nadmiernie odległych, dochodzących nawet do kilku miesięcy. Data, do której nastąpi przeniesienie własności powinna być zawsze precyzyjnie określona – np. do 30 czerwca 2016r., nie zaś odwoływać się od innych wydarzeń, których umiejscowienie w czasie jest niepewne.

Uważaj na zapisy podobne do tego:

„Strony postanawiają, że przeniesienie na Nabywcę prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego nastąpi w terminie 180 (sto osiemdziesiąt) dni od dnia odbioru lokalu nie później niż do dnia …”

Do czasu przeniesienia na ciebie własności nieruchomości nie masz obowiązku ponosić kosztów do jakich zobowiązany jest właściciel – np. podatku od nieruchomości. 

Deweloperzy starają się przerzucić koszty związane z własnością nieruchomości na Klientów jeszcze przed przeniesieniem na nich własności lokalu, co nie ma żadnego uzasadnienia prawnego.

Uważaj na zapisy podobne do tego:

„Od momentu odbioru lokalu do końca miesiąca, w którym nastąpi przeniesienie jego własności ….. zobowiązują się ponosić i regulować Spółce wszelkie poniesione przez nią obciążenia związane z korzystaniem z nieruchomości, tj. (…) należności publicznoprawne m.in. podatek od nieruchomości i opłata za Urząd Dozoru Technicznego, (…)”.

Odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego nie może być dokonany przez dewelopera jednostronnie.

Wydaje się to oczywiste? A jednak, zdarzają się przypadki, gdy deweloper zastrzega, że w sytuacji, gdy Klient nie stawi się w wyznaczonym terminie na odbiór lokalu, będzie on miał prawo jednostronnie sporządzić i podpisać protokół, dokonując faktycznie odbioru lokalu. Niedopuszczalne.

Uważaj na zapisy podobne do tego:

„W przypadku nie stawienia się Kupującego celem dokonania odbioru Przedmiotu Umowy
i nieusprawiedliwionej nieobecności Kupującego, mimo wyznaczenia daty odbioru, Inwestor ma prawo dokonać odbioru jednostronnego Przedmiotu Umowy, sporządzając na tą okoliczność protokół i podpisując go jednostronnie. Protokół taki zostanie przesłany listem poleconym Kupującemu”.

Uważaj na możliwość jednostronnego wprowadzenia przez dewelopera zmian do projektu lub zmian w istotnych cechach świadczenia.

Decydując się na zakup konkretnego mieszkania czy domu, bierzemy pod uwagę jego funkcjonalność, rozkład, zaproponowane przez dewelopera materiały użyte przy realizacji inwestycji. Jeśli deweloper przyzna sobie prawo do dokonywania zmian (bez uzasadnionej konieczności), to może się okazać, że zamiast drewnianych okien mamy plastiki, a zamiast komórek lokatorskich na poziomie mieszkania dostaliśmy dodatkowego sąsiada. Wszystkie zmiany wprowadzone do projektu lub zmiany w technologii, wykorzystanych materiałach, powinny być uzasadnione i nie powodować pogorszenia standardu na jaki decydowaliśmy się podpisując umowę.

Uważaj na zapisy podobne do tego:

Nabywca przyjmuje do wiadomości, że: (…) Deweloper zastrzega sobie prawo do ewentualnej korekty projektu budowlanego budynku i zagospodarowania terenu oraz do realizacji tych zmian (…)”.

Deweloper odpowiada za nieterminowe wykonanie zobowiązania, a więc za opóźnienia w realizacji inwestycji i przeniesienia na Ciebie jako Nabywcę prawa własności do wyodrębnionego lokalu.

W praktyce deweloperzy próbują na różne sposoby wyłączyć swoją odpowiedzialność i obowiązek zapłaty kary umownej. Zamieszczają w umowie zapisy, mówiące, że w razie opóźnienia wynikającego np. z działań organów administracji państwowej oraz instytucji, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych, nie będą zobowiązani do zapłaty kary umownej z tytułu opóźnienia. Na takie wyłączenia nie powinieneś się zgadzać. To deweloper odpowiada za to, by cały proces inwestycyjny przebiegał sprawnie i terminowo.

Kara umowna jaką deweloper jest zobowiązany zapłacić Ci za nieterminową realizację zobowiązania nie może być ograniczana do konkretnej kwoty.

Deweloperzy, by ograniczyć swoją odpowiedzialność finansową za nieterminową realizację inwestycji, często zamieszczają w umowie zapis mówiący, że są zobowiązani do zapłaty określonej kwoty za każdy dzień opóźnienia (lub zwłoki – więcej o różnicach pomiędzy tymi pojęciami napiszę w oddzielnym wpisie), ale nie więcej niż  … . W efekcie, dla dewelopera nie będzie finansowej różnicy czy opóźni się z realizacją swojego zobowiązania o 3 miesiące czy 6 miesięcy (przykładowo oczywiście), bo jego odpowiedzialność ogranicza się do konkretnej kwoty.

Uważaj na zapisy podobne do tego:

„W przypadku opóźnienia Dewelopera w przeniesieniu na Nabywcę prawa własności Przedmiotu Umowy, Nabywcy przysługuje prawo do kary umownej 0,1% za każdy rozpoczęty tydzień opóźnienia, jednak nie więcej niż 4% (cztery procent) ceny brutto określonej w § 4 Umowy.”

Każda zmiana do umowy deweloperskiej musi mieć formę aktu notarialnego. Inaczej jest nieważna.

Zdarza się, że deweloper  zastrzega sobie możliwość wprowadzenia zmian do umowy deweloperskiej bez zachowania formy aktu notarialnego np. poprzez zwykłą formę pisemną. Takie zmiany są nieważne.

Uważaj na zapisy podobne do tego:

  • „Ewentualne zmiany i uzupełnienia niniejszej umowy wymagają formy pisemnej w postaci aneksu pod rygorem nieważności.”
  • „Warunki umowy mogą być zmienione wyłącznie w formie pisemnego aneksu pod rygorem nieważności.”

 

Masz prawo do swobodnego wyboru kancelarii notarialnej, w której podpisywany będzie akt notarialny – wybrany przez Ciebie notariusz może dokonać czynności notarialnych taniej niż ten wskazany przez dewelopera.

W praktyce deweloperzy nagminnie narzucają Klientom wybraną przez siebie kancelarię notarialną. Wiąże się to dla nich z wygodą – jeden notariusz prowadzi wszystkich Klientów, ma u siebie całą potrzebną dokumentację i zazwyczaj jest dogodny lokalizacyjnie dla dewelopera. Jeżeli jednak uznasz, że stawki proponowane przez wskazanego notariusza są wyższe niż w innych kancelariach, domagaj się swobodnego wyboru notariusza.

Jeśli odstępujesz od umowy deweloperskiej z powodu opóźnień jakie ma deweloper w realizacji inwestycji, zachowujesz prawo do dochodzenia kary umownej za opóźnienie.

Pamiętaj jednak, że przed odstąpieniem od umowy musisz wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie tego prawa.

Jako właściciel i członek wspólnoty mieszkaniowej masz prawo decydować o tym, kto sprawuje zarząd nieruchomością wspólną.

Deweloperzy bardzo często zastrzegają sobie, że będą (firma dewelopera lub inny wskazany przez niego podmiot) sprawować zarząd nieruchomością wspólną, nie wskazując terminu, do którego ten zarząd ma trwać lub określając nadmiernie długi termin. Jest to naruszenie prawa właścicieli, którzy jako wspólnota mieszkaniowa mają prawo swobodnie decydować o tym, jaki podmiot i na jakich warunkach finansowych będzie zarządcą nieruchomości.

Uważaj na zapisy podobne do tego:

„Sprzedawca zobowiązuje się prowadzić odpłatnie na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, zarządzenie budynkami. Nabywca, podpisując niniejszą umowę, upoważnia Sprzedawcę do powyższych czynności.(…)”.


Pamiętajcie, że powyżej przedstawiłam jedynie przykładowe zapisy, na jakie należy uważać czytając zaproponowaną przez dewelopera umowę. Co należy zrobić jeśli znajdziecie w umowie niekorzystne, niezgodne z przepisami postanowienia? Negocjować z deweloperem. Jeśli podpiszemy umowę, w której zawarte są zapisy uznane za niedozwolone (np wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych), to oczywiście będziemy mogli dochodzić swoich praw, a zapisy takie mogą zostać uznane za niewiążące, jednak wymaga to już wdania się w spór z deweloperem i dochodzenia swoich praw przed sądem. Zdecydowanie lepiej jest zapobiegać i dokładnie przeanalizować, co podpisujemy.

Jakie są Wasze doświadczenia z umowami deweloperskimi? Wpisujcie w komentarzach zapisy, które znaleźliście w Waszych umowach, które budzą Wasze wątpliwości.

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.