Mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

kupno mieszkania

W ostatnich kilku latach wiele osób z mojego otoczenia dokonywało zakupu swoich pierwszych mieszkań lub też z uwagi na powiększającą się rodzinę, decydowali się na zakup większego lokum. Obserwowałam wówczas, że praktycznie wszyscy oni automatycznie decydowali się na zakup mieszkania nowego, od dewelopera, często czekając długie miesiące na ukończenie inwestycji. Najczęściej nawet nie rozważali zakupu na rynku wtórnym. Przyjrzyjmy się więc plusom i minusom obu opcji.

 

 

Wiadomo, nowo wybudowane mieszkanie można urządzić od początku do końca po swojemu, nic jeszcze się nie sypie, nie odpada, nie uświadczysz brudnej klatki schodowej czy zacieków na elewacji. Tymczasem zakup mieszkania z drugiej albo kolejnej już ręki wiąże się z pewnym bagażem – budynek ma już swoją historię, a i mieszkanie zostało naznaczone gustem i zasobnością portfela dotychczasowych właścicieli. Ponadto dochodzi kwestia nie zawsze trafnego myślenia w kategorii inwestycji – jeśli kupię nowe mieszkanie i zainwestuję w jego wyposażenie, na pewno za kilka /kilkanaście lat będę mógł sprzedać je drożej niż starsze mieszkanie z rynku wtórnego.

Prawda jest taka, że zarówno kupno mieszkania od dewelopera, jak i starszego mieszkania na rynku wtórnym, niesie za sobą ryzyka. Poniżej znajdziecie zestawienie korzyści i ryzyk płynących z każdego z tych wariantów.

mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego

 

Mieszkanie od dewelopera– z jakimi ryzykami musisz się liczyć?

  • Gdy kupujesz mieszkanie na etapie tzw. dziury w ziemi lub w trakcie budowy, narażasz się na ryzyko opóźnień w realizacji inwestycji, a co za tym idzie, czekasz dłużej na swoje mieszkanie, zazwyczaj spłacając już za nie kredyt. Prawdopodobnie musisz więc jednocześnie utrzymywać lub wynajmować inne mieszkanie – bilans finansowy nie jest więc korzystny.

 

  • Długie oczekiwanie na zawarcie aktu notarialnego – na zawarcie aktu notarialnego przenoszącego własność wyodrębnionego lokalu klienci deweloperów często czekają długie tygodnie lub miesiące od zrealizowania inwestycji.

 

  • Nowy budynek to również niepewność jak on i całe osiedle będą wyglądać za kilka lat. Czy użyte przez dewelopera materiały gwarantują długie lata świetności czy też ściany popękają, a elewacja będzie smętnie straszyć przechodniów już za dwa, trzy lata? Niestety deweloperzy, by sprzedać jak najwięcej mieszkań jeszcze na etapie tzw. dziury w ziemi, oferują klientom atrakcyjne upusty, co później często wiąże się z koniecznością cięcia kosztów, by deweloper mógł na całej inwestycji zarobić. Niestety najczęściej odbywa się to kosztem jakości materiałów użytych do realizacji inwestycji. Dlatego bardzo ważną kwestią przy zakupie mieszkania jest dokładne zapoznanie się z oferowanym przez dewelopera standardem wykończenia.

 

  • Umowy deweloperskie przedstawiane klientom przez deweloperów, mimo iż regulowane ustawą, często zawierają zapisy dla nich niekorzystne lub takie, które starają się obejść regulacje ustawowe. Pamiętaj, że deweloper musi Ci przedstawić prospekt informacyjny, w którym zawrze wymagane ustawą informacje.

 

  • Wiarygodność dewelopera – większego problemu nie ma, gdy decydujesz się na zakup mieszkania w inwestycji realizowanej przez firmę z doświadczeniem, która może się pochwalić ukończeniem nie jednej inwestycji. Gorzej, gdy jesteś zainteresowany zakupem mieszkania lub domu realizowanego przez nieznanego dewelopera, który dopiero zaczyna działalność w branży – wówczas ryzyko terminowej realizacji, jak i jakości inwestycji, stoi pod dużo większym znakiem zapytania.

 

  • Niepewne otoczenie – nowe osiedla coraz częściej powstają na obrzeżach miast, na obszarach mniej zurbanizowanych – z jednej strony to zaleta, jeśli jesteś zainteresowany spokojną okolicą, z dala od zgiełku miasta, z większą przestrzenią, ale taka lokalizacja niesie za sobą spore ryzyka. Teren, który aktualnie jest spokojną, podmiejską okolicą pełną zieleni, za kilka lat może okazać się gęsto zabudowanym obszarem, na którym wyrosną nowe bloki, markety i parkingi – dlatego zawsze, gdy planujesz zakup mieszkania na takim obszarze, dokładnie zapoznaj się z dokumentami planistycznymi, takimi jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni czy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania.

 

  • Życie na placu budowy – to ryzyko pojawia się najczęściej wówczas, gdy kupujesz mieszkanie w wieloetapowej inwestycji i masz świadomość, że po ukończeniu aktualnie realizowanych budynków, deweloper przez kolejne lata będzie budował dalsze etapy inwestycji w bezpośrednim sąsiedztwie Twojego bloku. Taka sytuacja często wiąże się z tym, że po drodze dojazdowej do Twojego bloku mogą miesiącami jeździć ciężkie pojazdy, z drogi może się kurzyć na budynki, a przez otwarte okna mogą dochodzić hałasy z budowy.

 

  • Brak rozwiniętej infrastruktury społecznej – duża część inwestycji deweloperskich powstaje na obrzeżach miast, gdzie brak rozwiniętej infrastruktury społecznej w postaci szkół, przedszkoli, sklepów i innych punktów usługowych może utrudniać codzienne funkcjonowanie.

 

Nowe mieszkanie od dewelopera ma też oczywiście plusy.

  • Przede wszystkim może być przez Ciebie zaaranżowane od samego początku, w każdym detalu. Jest „czystą kartą”, a jak je urządzisz i wyposażysz zależy Tylko od Ciebie. W trakcie realizacji inwestycji masz zazwyczaj możliwość dokonania zmian lokatorskich, a więc możesz nawet decydować np. o „przesuwaniu”, dodawaniu, likwidowaniu niektórych ścian, wpływasz więc na rozkład i funkcjonalność swojego mieszkania.
  • Nowo oddana inwestycja zazwyczaj zadawala również pod względem estetyki – budynki wyglądają świeżo, nie wymagają dużych nakładów na ich utrzymanie, a więc również fundusz remontowy przez pierwszych kilka/kilkanaście lat nie powinien być wysoki.
  • Brak 2% podatku od czynności cywilnoprawnej – jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera nie masz obowiązku uiszczania 2-procentowego podatku, tak jak to ma miejsce w przypadku zakupu na rynku wtórnym.
  • Programy rządowe wspierające zakup mieszkań i domów na rynku pierwotnym – jeśli spełniasz określone prawem wymogi, możesz się starać o dopłaty od państwa w ramach programu Mieszkanie dla Młodych.
  • Możesz kupić już zrealizowane mieszkanie – jeśli nie chcesz lub nie możesz czekać kilku czy kilkunastu miesięcy na ukończenie inwestycji, możesz poszukać mieszkania w już ukończonych projektach deweloperskich. Niższe ryzyko wiąże się tu jednak z wyższą ceną.

Jeśli jednak kupno mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się dla Ciebie ze zbyt dużymi ryzykami lub z innych powodów myślisz o zakupie na rynku wtórnym, warto się przyjrzeć plusom i minusom takiej inwestycji.

mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego

 

Mieszkanie z rynku wtórnego – jakie ryzyka?

  • Spadająca wartość nieruchomości – w zależności od typu zabudowy, „wieku” budynku i użytych do budowy materiałów, mieszkanie kupione na rynku wtórnym może szybciej tracić na wartości – wielka płyta, budynki o architekturze przypominającej o czasach PRL mogą z każdym rokiem tracić na wartości i zainteresowaniu potencjalnych nabywców – w końcu co roku przybywa ogromna ilość nowych, atrakcyjnych wizualnie i użytkowo inwestycji. W starych budynkach odstraszają nieestetyczne i wąskie klatki schodowe, zaniedbane, wilgotne piwnice czy stare instalacje. Tu dobrym rozwiązaniem jest zakup mieszkania z drugiej ręki, ale wybudowanego w przeciągu ostatnich kilku lat – wówczas mamy większą pewność, że inwestycja nie będzie tracić na wartości z uwagi na przestarzałą architekturę i technologię.

 

  • Wady mieszkania, które sprzedający może chcieć przed nami zataić – zarówno wady istotne z punktu widzenia wartości nieruchomości i jakości jej użytkowania, jak pęknięcia w ścianach, wilgoć spowodowana nieprawidłową izolacją budynku, jak też mniej istotne „buble”, takie jak pęknięte płytki łazienkowe czy podniszczona podłoga ukryta pod dywanem. Kupując mieszkanie używane musimy się liczyć z tym, że było ono użytkowane przez przynajmniej jednego właściciela, a co za tym idzie, jeśli chcemy uniknąć rozczarowania, musimy dokładnie sprawdzać wszystkie szczegóły – najlepiej z przygotowaną wcześniej listą istotnych elementów, na które musimy zwrócić uwagę (taką właśnie listę zamierzam dla Was przygotować).

 

  • Wysoki fundusz remontowy zawarty w czynszu – o miesięcznych kosztach utrzymania mieszkania często się zapomina przy wyborze nieruchomości, a to bardzo istotna kwestia, bo od niej zależy jakie koszty poza ceną lokalu będziemy ponosić regularnie przez wiele lat. Starsze budynki, szczególnie te, które powstały kilkadziesiąt lat temu, wymagają większych nakładów na ich utrzymanie i odnawianie, dlatego często możemy się spotkać w wysokim funduszem remontowym przeznaczonym na np. wymianę starych instalacji, docieplenie czy odmalowanie budynków.

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego ma jednak wiele plusów:

  • Wiesz, co kupujesz – jeśli dany budynek wygląda dobrze po kilku czy kilkunastu latach od jego wybudowania, to masz większą pewność, że Twój blok będzie nadal „w dobrej formie” przez kolejne lata. Zazwyczaj wady i problemy związane z wykonaniem inwestycji ujawniają się w przeciągu pierwszych kilku lat.

 

  • Szybka transakcja – o ile na mieszkanie od dewelopera często czeka się miesiącami, tak w przypadku mieszkań na rynku wtórnym sfinalizowanie zakupu może się odbyć w przeciągu kilku dni. Jeśli kupujesz nieruchomość za gotówkę, wystarczy, że po dogadaniu wszystkich szczegółów z aktualnym właścicielem, umówicie się u notariusza na sporządzenie aktu notarialnego. Jeśli zamierzasz skorzystać z kredytu, cały proces może potrwać ok. 2 miesięcy.

 

  • Znasz otoczenie – kupując mieszkanie na rynku wtórnym, zazwyczaj wiesz jak będzie wyglądać jego otoczenie: sąsiednie budynki, drogi, punkty usługowe. Sytuacja może wyglądać inaczej jeśli kupujesz stosunkowo nowe mieszkanie na obszarze, który dopiero się rozwija i Twój budynek czy osiedle otaczają puste pola.

 

  • Lepiej rozwinięta infrastruktura społeczna w okolicy – zazwyczaj (choć oczywiście  nie zawsze), gdy kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym jest to lokal w już zrealizowanej inwestycji, często wieloetapowej, co oznacza, że jest duża szansa, że poranne wyjście po świeże bułki do najbliższego sklepu nie zajmie Ci wiele czasu, a i przedszkole czy poczta też się w najbliższej okolicy znajdą.

 

  • Cena – to jeden z najważniejszych plusów. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, nawet jeśli konieczne jest przeprowadzenie  remontu, ostatecznie zapłacisz mniej niż za mieszkanie od dewelopera i urządzenie go od zera. Oczywiście przy założeniu, że porównujesz mieszkania o zbliżonym metrażu i lokalizacji.

 

***

Podsumowując, zarówno zakup mieszkania na rynku pierwotnym, jak i wtórnym niesie za sobą sporo ryzyk, ale też plusów. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi, co jest lepsze, wszystko zależy od konkretnego przypadku.

Wyłania się jednak rozwiązanie, które zdaje się być najbardziej optymalne – minimalizuje ryzyka i ma dużo plusów –  jest to zakup nieruchomości na rynku wtórnym, ale w inwestycji nie sprzed kilkudziesięciu, a sprzed kilku/kilkunastu lat.

Pamiętajmy, że rynek wtórny to nie tylko kilkudziesięcioletnie bloki z wielkiej płyty, ale również szeroka oferta mieszkań i domów zrealizowanych w ostatnich latach. Kupując mieszkanie 5 -, 10- czy nawet 15-letnie wciąż decydujemy się na zakup w nowym budownictwie, a więc zarówno architektura, rozwiązania funkcjonalne, rozkłady, jak też użyte materiały będą odpowiadały współczesnym normom i trendom.


A jakie są wasze doświadczenia? Szukając mieszkania lub domu preferujecie nowe inwestycje od dewelopera czy może bierzecie pod uwagę rynek wtórny?

One Response

  1. Ciekawa konkluzja na końcu artykułu podsumowująca, że najbezpieczniej kupić stosunkowo nowe mieszkanie z rynku wtórnego. Warto jednak zaznaczyć, że wiele inwestycji powstaje w dobrych lokalizacjach zarówno pod względem komunikacji, jak i infrastruktury społecznej – zwykle na nieużytkach lub w miejscach rozbiórki starej zabudowy.
    Co do samych usterek – faktycznie trudno jest przewidzieć wytrzymałość materiałów w skali 10 czy 15 lat, ale podczas odbioru mieszkania ma się możliwość a wręcz obowiązek sprawdzenia czy wszystkie elementy wizualne i techniczne spełniają zapisane na papierze standardy. Jeżeli nie, deweloper na własny koszt je poprawia. Dodatkowo deweloperów obejmuje rękojmia, która gwarantuje usunięcie usterek, które uwidocznią się w pierwszych latach korzystania mieszkania. Biorąc pod uwagę takie względy argumenty dot. wyboru mieszkania przesuwają się na korzyść nowego, od dewelopera.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.