Księga Wieczysta. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

księga wieczysta

Zanim zdecydujemy się na zakup mieszkania lub domu, a nawet na podpisanie umowy przedwstępnej, lekturą obowiązkową jest dla nas księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości. Księgi wieczyste to dostępny publicznie rejestr, z którego możemy się dowiedzieć bardzo istotnych kwestii związanych ze statusem prawnym mieszkania, domu czy działki, których kupnem jesteśmy zainteresowani.

Dostęp do ksiąg wieczystych jest darmowy i możliwy w formie elektronicznej.

Jakich informacji dostarczy nam księga wieczysta?

  • Potwierdzimy czy powierzchnia mieszkania lub domu jest faktycznie taka, jak deklaruje właściciel (nigdy nie zaszkodzi zrobić też własnego pomiaru dla pewności);
  • Zweryfikujemy czy osoby oferujące nam nieruchomość na sprzedaż, faktycznie są jej właścicielami – z księgi będzie również wynikać czy właścicielem jest jedna osoba, małżeństwo, czy kilku współwłaścicieli – jest to o tyle istotne, że do zbycia nieruchomości konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
  • Dowiemy się, jaki dokument stanowi podstawę wpisu własności do księgi wieczystej oraz przed jakim notariuszem został sporządzony;
  • Sprawdzimy czy inna osoba nie ma praw lub roszczeń względem wybranej przez nas nieruchomości  –  np. czy nie ma wpisu o umowie dożywocia na rzecz osoby trzeciej;
  • Zweryfikujemy czy na lokalu nie ciążą długi, a jeśli jest wpisana hipoteka, to na jaką kwotę i na rzecz jakiego podmiotu.
  • Zorientujemy się jakie służebności ciążą na nieruchomości gruntowej (np. prawo przejazdu, przechodu, przesyłu)

Jeśli planujemy zakup mieszkania od dewelopera, zazwyczaj będziemy sprawdzać księgę wieczystą prowadzoną dla nieruchomości gruntowej, a więc dla działki, na której deweloper buduje lub już wybudował budynek.

 

Z treści księgi dowiemy się m.in.

  • jaką powierzchnię i przeznaczenie ma działka?
  • czy jest zabudowana?
  • jakie służebności zostały na niej ustanowione (np. służebność przesyłu na rzecz dostawców mediów)?
  • czy ciąży na niej hipoteka?

 

Jeśli działka jest zabudowana, księga wieczysta pozwoli nam uzyskać takie informacje o budynku jak: 

  • ilość kondygnacji,
  • powierzchnia użytkowa,
  • ilość samodzielnych lokali w budynku,
  • przeznaczenie budynku (np. mieszkaniowe, usługi),
  • informacje o wyodrębnionych w budynku lokalach,
  • informacje o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej – np. wyłączne prawo do korzystania przez właścicieli danego lokalu z określonego miejsca postojowego w garażu podziemnym.

 

A teraz po kolei. Jak się do tego zabrać?

  1. Ustalamy numer jaki ma księga wieczysta dla nieruchomości, którą chcemy kupić – taką informację powinniśmy otrzymać od właściciela mieszkania/domu lub od dewelopera w przypadku zakupu na rynku pierwotnym.
  2. W Internecie wchodzimy na stronę, gdzie znajdziemy oficjalną wyszukiwarkę ksiąg wieczystych: https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html. Wpisujemy numer księgi w odpowiednie pola oraz przepisujemy kod zabezpieczający.

księga wieczysta

3.  Wyświetli nam się strona, na której przedstawione są ogólne informacje dotyczące wybranej księgi wieczystej – można powiedzieć, swoista okładka elektronicznej księgi wieczystej. Znajdziemy tam informacje takie jak: położenie nieruchomości (a więc jej adres), dane właścicieli, czy też typ księgi wieczystej – czy jest to wyodrębniony lokal, który stanowi odrębną nieruchomość, czy jest to nieruchomość gruntowa zabudowania/niezabudowana itd.

księga wieczysta

  1. Następnym krokiem jest dokonanie wyboru czy chcemy przeglądać aktualną treść księgi wieczystej, czy też zupełną jej treść. Pierwsza opcja oznacza, że poznamy aktualny status prawny nieruchomości (m.in. kto jest aktualnym właścicielem, jakie są obciążenia czy wpisane hipoteki), natomiast przeglądając zupełną treść księgi, poznamy historię nieruchomości – dowiemy się
    o poprzednich właścicielach, umowach sprzedaży, wpisach dokonywanych w księdze na przestrzeni czasu.

Księga Wieczysta. Jakie informacje znajdziemy w poszczególnych działach?

 (podałam przykładowe, podstawowe informacje dla lokalu mieszkalnego)

 

Księga Wieczysta 

Dział I-O

Oznaczenie nieruchomości

  • jaki to typ nieruchomości – nieruchomość gruntowa/lokal/budynek;
  • czy lokal stanowi odrębną własność;
  • jakie pomieszczenia wchodzą w jego skład;
  • jaka jest jego powierzchnia użytkowa.

 

 

Księga Wieczysta

Dział I-Sp

Spis praw związanych z własnością

  • wielkość udziału w nieruchomości gruntowej;
  • numer księgi wieczystej, z której lokal został wyodrębniony;
  • akt notarialny będący podstawą wpisu.

 

Księga Wieczysta

Dział II

Własność

  • dane właścicieli (imię i nazwisko, pesel, imiona rodziców);
  • rodzaj współwłasności – np. wspólność ustawowa majątkowa małżeńska;
  • akt notarialny będący podstawą nabycia prawa własności.

 

Księga Wieczysta

Dział III

Prawa, roszczenia i ograniczenia

  • np. umowa dożywocia, a więc prawa osoby trzeciej do dożywotniego zamieszkiwania w lokalu niezależnie od tego kto jest jego aktualnym właścicielem

Księga Wieczysta

Dział IV

Hipoteka

  • rodzaj hipoteki;
  • jej wysokość;
  • rodzaj wierzytelności (np. kredyt);
  • oznaczenia na rzecz jakiego podmiotu jest ustanowiona (np. na rzecz jakiego banku).

Jakie są wasze doświadczenia ze sprawdzaniem treści ksiąg wieczystych? Czy internetowy system jest waszym zdaniem prosty i intuicyjny, czy sprawdzenie potrzebnych informacji jest dla Was kłopotliwe? Dajcie znać w komentarzach czy zawsze weryfikujecie status prawny nieruchomości, sprawdzając treść księgi.

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.