Sprawdź dewelopera, zanim powiesz mu TAK

jak sprawdzić dewelopera

Planujesz zakup mieszkania lub domu od dewelopera? Zapewne śledzisz na bieżąco inwestycje pojawiające się w interesującej Cię okolicy, sprawdzasz  wybrane projekty w Internecie, w końcu wybierasz się do biura sprzedaży, by uzyskać szczegółowe informacje. Przeczytaj, jak sprawdzić dewelopera i jego wiarygodność, zanim ostatecznie powiesz mu TAK.

Jak sprawdzić dewelopera?

Już na etapie przeglądania ofert w Internecie, możesz łatwo zweryfikować podstawowe dane o inwestorze. Wystarczy wpisać nazwę firmy w wyszukiwarkę KRS https://ems.ms.gov.pl/krs/wyszukiwaniepodmiotu, a następnie pobrać plik PDF z aktualnym odpisem KRS. Wszystko trwa chwilę i jest darmowe. Z dokumentu dowiesz się, od jak dawna spółka jest zarejestrowana, jaką ma formę prawną (np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), kto jest wspólnikiem, jaka jest wysokość kapitału zakładowego spółki (to dość istotna informacja – by założyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością wystarczy kapitał  o wysokości 5 000 zł, ale taka wysokość wpłaconego kapitału nie świadczy zbyt dobrze o wiarygodności firmy). Z odpisu dowiesz się również czy spółka ma jakieś zaległości podatkowe lub długi. Sprawdzisz czy firma przypadkiem nie znajduje się w likwidacji, czy nie jest wobec niej prowadzone podstępowanie upadłościowe lub czy jej działalność nie została zawieszona.

  • Jeżeli deweloper nie funkcjonuje jako spółka, tylko na zasadzie działalności gospodarczej, to informacji o nim powinieneś  szukać w Centralnej Ewidencji  i Informacji  o Działalności Gospodarczej https://prod.ceidg.gov.pl/ceidg.cms.engine/. W tej wyszukiwarce, by znaleźć interesującą Cię firmę, wystarczy, że podasz np. NIP, nazwę lub po prostu imię i nazwisko osoby, która taką działalność prowadzi. Dość rzadko spotkamy się z sytuacją, że deweloper będzie prowadził firmę w formie działalności gospodarczej, najczęściej będzie to miało miejsce w przypadku małych firm budujących pojedyncze budynki lub domy na sprzedaż.

 

A co już Państwo wybudowali?

Gdy podejmujemy decyzję o zakupie mieszkania lub domu, duże znaczenia ma dla nas doświadczenie i wiarygodność dewelopera. Chcemy wiedzieć czy możemy naszemu inwestorowi zaufać i na ile wiernie piękne wizualizacje przedstawiają nasze przyszłe osiedle. Problemu z wiarygodnością nie ma, gdy jesteśmy zainteresowani inwestycją realizowaną przez znaną firmę, mającą w swym dorobku wiele inwestycji. Możemy je obejrzeć na żywo (zachęcam by zobaczyć na własne oczy przynajmniej 2, 3 zrealizowane projekty), przekonać się, jak budynki wyglądają po kilku latach od ich oddania, porozmawiać z mieszkańcami lub poszukać informacji o deweloperze na forach internetowych. Czytając wpisy osób, które zakupiły mieszkania/domy od danego dewelopera, zwróć uwagę czy wynika z nich, że inwestor był skłonny do negocjacji zapisów zawartych w przedstawionej umowie, czy niechętnie się skłaniał ku propozycjom zmian. Zorientuj się czy inwestycja została oddana w terminie oraz czy mieszkańcy borykają się już z jakimiś usterkami. Miej zawsze z tyłu głowy, że część wpisów może być efektem działań konkurencji, dlatego nie traktuj pojedynczych negatywnych opinii jako wyznacznika. Szukaj wówczas innych źródeł informacji.

Wiarygodność dewelopera bez doświadczenia?

A co zrobić w przypadku, gdy podoba Ci się inwestycja realizowana przez firmę z małym lub zerowym dorobkiem deweloperskim? W takim przypadku powinieneś zachować szczególną czujność.

  • Przede wszystkim sprawdź, czy firma deweloperska nie jest przypadkiem spółką celową lub spółką córką firmy, która od lat była np. generalnym wykonawcą na inwestycjach realizowanych przez innych deweloperów. Być może mają świetne doświadczenie  w „budowlance”, a teraz próbują swoich sił również jako inwestor?
  • Jeśli jednak z dostępnych informacji wynika, że jest to deweloper, który nie ma doświadczenia w branży budowlanej i dopiero zaczyna swoją działalność, to szczególnie wnikliwie sprawdź jego sytuację finansową i prawną.
  • Przeanalizuj również, jakie biuro projektowe wykonało projekt inwestycji i jaki ma dorobek oraz jaka firma buduje osiedle, czyli kto jest Generalnym Wykonawcą. To bardzo ważne informacje – to jak będzie wyglądał Twój budynek, jego funkcjonalność, jakość wykonania, zależy w dużej mierze od wykonawcy i architekta.
  • Szczególnie uważnie czytaj prospekt informacyjny i umowę deweloperską – mały, niedoświadczony deweloper będzie prawdopodobnie bardziej skłonny do negocjacji warunków umowy, ale też może stosować więcej niedozwolonych, niekorzystnych dla Ciebie postanowień, by ograniczyć swoją odpowiedzialność.

 


Niezależnie od tego czy deweloper jest branżowym gigantem, czy nikomu nie znaną firmą, bezwzględnie pamiętaj:

  • Księga Wieczysta, Księga Wieczysta i jeszcze raz Księga Wieczysta – to podstawowa lektura, z której wiele się dowiesz o nieruchomości, na której deweloper buduje Twoje osiedle. Uważnie czytaj szczególnie dział III i IV Księgi, z których dowiesz się o ewentualnych hipotekach, roszczeniach i ograniczeniach dotyczących nieruchomości. Więcej o tym, jak czytać księgę wieczystą dowiesz się z tego wpisu.
  • Czytając umowę deweloperską, sprawdzaj, czy nie zawiera niedozwolonych postanowień umownych, których deweloper nie powinien stosować – w tym celu zapoznaj się z Poradnikiem wydanym przez UOKiK oraz z opracowanym przez Urząd Raportem. Jeśli nie masz na to czasu lub cierpliwości, zerknij do tego wpisu – tu wymieniłam zapisy, na które trzeba uważać.

Pamiętaj, że nikt nie wykona tej pracy za Ciebie. Nawet jeśli zlecasz innej osobie analizę umowy deweloperskiej czy dokumentacji związanej z projektem, nie zwalnia Cię to z czujności i wnikliwego przyjrzenia się zarówno samej inwestycji, jak i deweloperowi. W końcu w zakup nieruchomości angażujesz naprawdę duże pieniądze.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.